Guías · 1 min de lectura
Due diligence técnica inmobiliaria: cómo analizar una propiedad antes de invertir
Método para evaluar viabilidad urbanística, técnica y económica antes de adquirir un activo para reformar, segregar o cambiar de uso.
Por Juan Verdaguer · · Actualizado
Índice de la guía
Una due diligence técnica convierte una oportunidad aparente en una decisión basada en evidencias. Su objetivo no es prometer rentabilidad, sino localizar condicionantes que afectan al calendario, al coste, al uso posible y a la salida del activo.
Encaje urbanístico y registral
Se contrasta uso, superficie, configuración, protección, afecciones y coherencia entre realidad física, Catastro, Registro y documentación disponible. En cambios de uso o segregaciones, una discrepancia pequeña puede bloquear el planteamiento o exigir gestiones previas.
Capacidad física del activo
Se revisan estructura, alturas, iluminación y ventilación, evacuación, accesibilidad, patios, acometidas, saneamiento y recorridos de instalaciones. En activos densificados, el número de cocinas y baños puede importar más que la superficie total.
CAPEX y calendario con escenarios
La estimación debe separar escenario base, riesgos identificados y decisiones opcionales. Un local de 286 m² transformado en 16 estudios con 14 baños completos presupuestó 441.047,33 € antes de IVA: 1.542 €/m². Su densidad técnica impide extrapolar ese ratio a una vivienda o a un único local convertido en vivienda.
Condiciones externas
Actas de comunidad, servidumbres, accesos de obra, potencia disponible, fachada, estatutos y licencias forman parte de la inversión. También deben incorporarse costes financieros, honorarios, tasas, comercialización y tiempo hasta la puesta en servicio.
Decidir con puertas de salida
El informe debe terminar en decisiones: continuar, renegociar, condicionar la compra, pedir información o descartar. Mara ofrece asesoramiento antes de comprar y un servicio específico para transformación de inmuebles para inversores.
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- due diligence
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Preguntas frecuentes
¿La due diligence garantiza la licencia?
No. Reduce incertidumbre con la información disponible, pero la resolución corresponde a la Administración y puede requerir proyecto y consultas específicas.
¿Sirve para negociar el precio?
Sí, cuando identifica costes, plazos o limitaciones demostrables. La negociación debe apoyarse en documentos y escenarios, no en una cifra genérica.
¿Cuánto detalle necesita?
Depende del compromiso que vaya a asumir. Antes de una reserva puede bastar un filtro; antes de arras o compraventa conviene profundizar en los riesgos que puedan alterar la operación.
El próximo paso: hablar con Mara Obras
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